För sent att stoppa bostadsras

Replik på DN-debatt/dn.se avseende Riksbankens artikel 8 oktober

Det är för sent att stävja en kraftig nedgång på bostadsmarknaden. Åtgärder bör istället inriktas på att minska effekterna för svensk ekonomi. Då hamnar lånens löptid och bankernas balansräkningar i fokus. Även Riksbankens inflationsmål måste ifrågasättas.

”Det råder ovanliga tider i svensk ekonomi. Tillväxten är god och ekonomin ser ut att kunna växa med över 3 procent både i år och nästa år. Arbetslösheten sjunker och sysselsättningen ökar, trots en svag utveckling i omvärlden.” Det skriver riksbankschefen Stefan Ingves på DN-debatt.

Fel slutsats

Om han därefter hade skrivit: ”Därför kommer vi nu det närmaste året att normalisera styrräntan från dagens minus 0,35 procent till mer normala 1-2 procent, detta trots att konsumentprisindex fortfarande ligger lågt. Vi anser nämligen att det är viktigare att stävja den låne- och prishets vi nu ser på bostadsmarknaden, än att fokusera på ett index, som just nu är påverkat av engångsfaktorer, inte minst våra egna räntesänkningar”.

Logiken haltar

Om Ingves hade skrivit det, hade resonemanget i debattartikeln hängt ihop. Istället plockar han bort Riksbanken ur ekvationen och ägnar artikeln åt kritik av politikerna (och möjligen även Finansinspektionen), för att de inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att stävja den galopperande utvecklingen. Riksbankschefen efterlyser kraftfulla amorteringskrav, liksom justeringar av skatteavdraget för räntor, medan Riksbankens uppenbarligen skall fortsätta att gasa. Logiken haltar.

Ras oundvikligt

Dessvärre är det nu omöjligt att undvika ett kraftigt prisfall på bostadsmarknaden. Det råder en extrem hets på bostäder, framförallt i Stockholm, framförallt på bostadsrätter och framförallt i normala storlekar, upp till 3-4 rum, där krediter är mest nödvändiga. Prisaccelerationen stämmer väl med de mönster vi historiskt kunnat se när kraftiga priskorrektioner följt på både fastighets- och aktiemarknaden. Denna acceleration har Riksbanken orsakat genom sin unikt aggressiva räntepolitik det senaste året.

Fallhöjden hög

Om exempelvis bostadsrätter i Stockholms innerstad skall falla till nivåer som gällde för bara tre år sedan, innebär det ett ras på drygt 30 procent. I denna marknad vänder psykologin. Bankerna blir restriktiva, köparna drar sig undan och många som funderat på att sälja, gör nu plötsligt slag i saken. Lagren av osålda bostäder ökar, avsluten minskar och prisfallet tilltar. Detta kunde vi tydligt se sommaren-hösten 2008, då det senast rådde osäkerhet på bostadsmarknaden.

Lagerspekulation bidrar

Eftersom därtill byggandet tagit fart är det dessutom många som äger dubbla bostäder, både ett bindande kontrakt och den befintliga bostaden. Detta syns tydligt i börsbolagens kvartalsrapporter, där andelen sålda bostäder i produktion ökat markant. I en fallande marknad vänds denna lagerspekulation, vilket accelererar prisfallet. Ovanpå det är andelen spekulationsköp av kontrakt i attraktiva Stockholmsprojekt stigande. Nollränta på bankkontot gör att många ser kontrakt i planerade bostadsprojekt som en sund investering, eftersom kontraktsbetalningen bara är en mycket liten del av slutpriset.

Mildra effekterna

En kraftig korrektion på bostadsmarknaden är därför oundviklig. Att hetsa fram generella amorteringskrav och avdragsbegränsningar riskerar bara att förvärra situationen. Istället bör kraft läggas på att mildra effekterna. Det gäller att fokusera på bankernas balansräkningar och att få upp andelen långfristig utlåning hos kunderna. En underskattad risk i denna bostadshets är nämligen den höga andelen lån med korta kredittider. Ungefär två tredjedelar av hushållens lån ligger på rörlig ränta. Skälet är enkelt. De senast 20 åren har rörlig ränta legat under den fasta. Ett amorteringskrav bör därför utformas så att det är klart högre för lån med rörlig ränta, än för lån med fast.

Bankerna i fokus

Den viktigaste faktorn gäller dock bankernas finansiella stabilitet. Enligt kvartalsrapporterna är den mycket hög, en av de högst i världen. I dessa löpande beräkningar betraktas dock bostadsutlåning som extremt säker, eftersom kreditförlusterna de senaste 20 åren varit försumbara. Om vi nu befarar att det kommer att ändras, borde dessa beräkningar justeras, Bankerna måste tvingas hålla högre kapitalbuffertar.

Viktigast av allt är dock att vi får en diskussion om Riksbankens inflationsmål. Att hårdnackat hålla fast vid ett enskilt prisindex är skadligt. En bredare syn på vad som är ”prisstabilitet” är nödvändigt för framtiden.

Lämna en kommentar